Le Diagnostic Technique Global (DTG) permet d’évaluer l’état général d’un immeuble en copropriété et d’anticiper les travaux nécessaires pour maintenir ou améliorer son état. Il fournit une vision claire et complète de l’état technique et énergétique du bâtiment, aidant ainsi les copropriétaires à planifier les travaux de rénovation et de mise en conformité. Ce diagnostic vise à assurer la sécurité des occupants, la pérennité de l’immeuble, et à optimiser la gestion des coûts de maintenance et d’amélioration énergétique.
Le DTG est obligatoire pour :
– Les immeubles de plus de 10 ans qui sont mis en copropriété pour la première fois.
– Les immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de le réaliser.
Pour les autres copropriétés, le DTG peut être réalisé sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette décision permet de se conformer aux meilleures pratiques de gestion immobilière, même en l’absence d’obligation légale stricte, conformément à l’article L.731-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Le DTG comprend plusieurs volets essentiels :
– Analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs : Cette analyse permet de détecter les éventuels défauts ou dégradations visibles qui pourraient nécessiter des travaux de réparation ou de remplacement.
– État de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires : Il s’agit de vérifier la conformité de l’immeuble et de sa gestion avec les réglementations en vigueur (sécurité, accessibilité, etc.).
– Analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble : Cette partie propose des pistes pour optimiser la gestion de l’immeuble, notamment en termes de coûts de fonctionnement et de maintenance.
– Diagnostic de performance énergétique de l’immeuble (ou audit énergétique, selon les cas) : Cette évaluation permet de mesurer la consommation d’énergie de l’immeuble et de proposer des solutions pour améliorer son efficacité énergétique.
– Évaluation des travaux nécessaires pour la conservation de l’immeuble : Elle inclut une estimation du coût des travaux à court, moyen et long terme, ainsi qu’une liste des priorités pour planifier les interventions nécessaires.
Le DTG doit être présenté lors de l’assemblée générale des copropriétaires, où les copropriétaires délibèrent sur les actions à entreprendre en fonction des recommandations du diagnostic. Le syndic est responsable de la mise à jour et de la diffusion du DTG. Il doit s’assurer que le document est accessible aux copropriétaires, aux locataires et aux futurs acquéreurs en cas de vente de lots. La transparence et la communication efficace autour du DTG sont essentielles pour garantir l’engagement et l’adhésion de tous les acteurs concernés.
En cas de manquement à l’obligation de réalisation du DTG, plusieurs conséquences peuvent survenir :
– Sanctions administratives : Les autorités peuvent imposer des mesures correctives aux copropriétés qui ne respectent pas l’obligation de réaliser un DTG, notamment dans le cadre de la mise en copropriété ou en cas de procédure d’insalubrité.
– Difficultés pour obtenir des financements et des aides pour les travaux de rénovation : L’absence de DTG peut compliquer l’accès aux subventions et aux prêts pour financer les travaux de rénovation, comme ceux proposés par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) ou les crédits d’impôt pour la transition énergétique.
– Impact sur la valeur des lots en cas de vente : Un immeuble sans DTG peut voir sa valeur diminuer, car les acheteurs potentiels peuvent être réticents à investir dans une copropriété dont l’état technique et énergétique n’a pas été évalué de manière approfondie.
– Responsabilité du syndic et des copropriétaires : Le syndic peut être tenu pour responsable en cas de litige lié à l’état de l’immeuble, et les copropriétaires peuvent être confrontés à des coûts supplémentaires pour des travaux non anticipés.
En résumé, le DTG est un outil stratégique pour la gestion proactive et efficace des copropriétés, garantissant la sécurité, la pérennité et l’optimisation des coûts d’entretien de l’immeuble.